人民网上海11月27日电(徐倩)将近100轮的较量，一场亿元级别的加价厮杀，从原本志在必得的闽系开发商泰禾嘴里“虎口拔牙”以72.99亿元拿下上海新江湾地块，信达地产(600657)终于在鏖战脱颖而出，一向低调的国企信达地产也从背后走向台前，在镁光灯下戴上了“地王”的桂冠。

　　此次信达地产竞得的上海新江湾城D7地块出让面积为13.2万平方米，起始总价为40.17亿元，成交价格为72.99亿元，折合楼板价每平方米49152元，溢价82%。

　　对于如此高的楼面价，同策咨询研究总监张宏伟认为：“类似信达这样有金融背景的开发商不是按照开发的角度算账，是按照金融账本，即资产配置的角度来看，这样的话激进点拿下地王的成本仍然是合理的;一线城市仍然是投资和资产配置的重点城市，房企们积极回归，势必导致地王频出。预计该地块两年后上市均价至少每平方米8万以上，这也将带动新江湾板块整体价格由现在4.6万的均价继续上涨。”

　　而上海本土一位知名开发商总裁向人民网记者表示：“该楼板价确实很高，对于房企的资金和后续的开发能力都要求较高，一般房企在拿地时对于这样的高地价会比较谨慎，信达后期可能会考虑引进合作伙伴。”

　　那么，以金融账本算账的信达地产是否能成功吞食新江湾“地王”呢?

　　新晋地王的欢喜和忧患

　　上述新江湾城D7地块坐落于新江湾城街道423街坊，东至江湾城路，南至殷高路规划公共绿地，西至淞沪路公共绿地，北至国泓路清波路，容积率为1.125，出让面积为13.2万平方米。

　　值得注意的是，该地块曾于首次挂牌之后被紧急叫停，经过系列调整后重新挂牌出让。和此前相比，此次竞拍的新江湾地块中，大幅增加了中小户型的比例以及保障房的配比。调整后，该地块要求中小套型比例不低于60%。地块还要求配建的保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的20%以上，计29699.57平方米以上，套数不得少于412套。

　　在新江湾城该幅宅地重新挂牌出让后，业内一线营销负责人曾向人民网记者表示：“目前新江湾区域的项目以中高端项目为主，多为别墅、大户型项目，大面积的小户型可能与当前该区域的市场定位不符，而且，小户型配比增加，意味着车位配比加大，提升了建造成本。”

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟认为：“信达地产的优势是其强大的金融背景和较低的融资成本，但是其后续的开发风险也会比较大：首先，该地块的楼板价已经非常高这样会摊薄开发商的利润空间，后期入市保本的话也要卖到每平方米8、9万，其次，增加中小户型虽然不愁卖，但是考虑中小户型的购房者总价接受度较低，利润也会受影响;最后，新江湾区域目前已经处于供过于求的状态，之前有许多房东在抛售大户型的别墅，目前还有许多正在挂牌的二手房待售。”

　　由此看来，虽然得到了地王，但是信达地产的开发压力也非常大，业内有开发商预言称，“信达可能会在未来引入其他房企进行合作开发”。

　　但是，陆骑麟认为：“从目前的利润空间来看，其后期引入其它开发商进行合作也比较困难。”

　　起底信达的前世今生

　　实际上，信达地产系四大资产管理公司之一的信达资产管理公司旗下从事房地产开发的企业。作为中国四大资产管理公司巨头之一，信达资产最早依靠承接与处置国有商业银行的不良债权起家，并逐渐发展成为与华融资产、长城资产、东方资产旗鼓相当的金融资管巨头，业内曾称其为金融“秃鹫”。

　　在2013年，信达资产赴港上市。彼时，除了不良资产收购之外，信达资产已掌握了证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等多张金融牌照。按照信达资产上市时的战略部署，结合旗下多个业务平台，其推出了业务协同战略，其中包括信达地产借信达资产的综合优势打造“金融地产”模式。

　　据记者获悉，信达地产在在2011年制订了《信达地产五年发展规划纲要(2011-2015)》，明确了其“依托信达系统资源、立足地产开发市场、发挥上市公司优势、实现公司持续发展”为主题的发展定位，并开始积极获取土地储备并加快其扩张速度。

　　仅仅在2014年，信达地产实现新增土地储备规划建筑面积 304.48万平方米，通过招拍挂形式拿下合肥、上海、宁波、嘉兴等地的9幅地块，共计花费72.3亿元，除此之外，信达地产还通过收购方式将广州、湛江、沈阳等多幅地块收入囊中，共计花费25.7亿元，为公司重组上市后的历史最高水平。

　　信达地产在去年仅新增土地一项公司支出98亿元，为了补充血液，信达地产采取银行、信托、房地产基金、资管计划、协同融资等多种融资方式，到2014年末，信达地产的各类融资总余额超过200亿元，其中银行贷款、信托融资、基金及其他融资分别占到公司融资总余额的35%、36%和28%。去年信达地产加权平均融资成本超过9%。

　　而截止到今年上半年，信达地产各类融资总余额为253.33亿元，其中银行贷款为86亿元，中期票据发行15亿元，信托融资为97.32亿元，基金及其他融资55.01亿元。

　　从上述数据可以看出信达地产较强的融资能力，而这背后是中国信达系统资源为其发展提供项目和资金方面的支持。“在核心城市获取项目的激烈竞争中，信达地产通过协同联动发挥融资端的优势，在土地市场具有一定的竞争力。”信达地产在中报中如此陈述。

　　对于具备强悍金融背景的信达地产而言，其竞争优势或许不像传统开发商那样以开发能力取胜，信达地产的核心模式在于金融地产，依托于母公司中国信达的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功能优势，向房地产投资和开发双重领域扩张。

　　经过近年来的努力，信达地产已经在全国布局多个项目。据上海链家研究部数据显示，目前信达全国在售的项目共有83个，其中55个分布在二线城市，22个分布在三四线城市，仅有6个项目分部在一线城市，其中上海有4个项目在售。

　　但是，从信达地产的项目布局来看，其城市多位于二、三、四线，与目前主流开发商回归一线的做法相反，陆骑麟认为：“此次信达地产摘得新江湾地块，也是其加码布局上海、乃至长三角等一线城市的开始。”

　　从财报中来看，信达地产在长三角的实力较弱，去年的营业收入还不增反降，而其优势区域主要集中在环渤海区域，所以就此次发力来看，信达地产很可能希望扭转其在上海的局面。

　　对于信达地产进入上海新江湾地块的初衷和打算，记者致电信达地产董事会秘书，其工作人员称：“我们公司一直很低调，我并没有接受媒体采访的权限。”随后记者又致电其公司相关部门，其表示“信达地产目前并没有对接媒体的职能部门” 。

　　就信达地产第三季度报告显示，其累计实现房地产销售面积77.56万平方米，同比增长110.88%;销售合同额72.60亿元，同比增长105.13%，完成全年计划的90.75%。

[袁华羚]