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开发商不要指望政府救市
发布时间:2014-05-26   来源:中华工商时报  作者:陈雪根

   
    救与不救这个问题像幽灵一样,不经意间,已再次摆在房地产业面前。

  在上周末的绿城融创联合发布会上,对于前两年开始实施的房地产调控政策,宋卫平甚至动了粗口。

  房地产界呼吁改变调控政策,已经如此激烈,但新一届政府至今守口如瓶。一方面,业界对各种调控政策颇有诟病,另一方面,又期望政府尽快出台新的救市政策,这看似矛盾的表现,正好揭示出房地产与政府的关系——成也萧何败也萧何,一荣俱荣一损俱损。

  2008年,历时多年的房地产调控开始显出成效,但一场突如其来的金融危机迅速改变了政策方向。4万亿元救市资金出笼,房地产调控功亏一篑。接着就是2009年的暴涨。2010年4月,国务院重拳出击,要求房价上涨过快城市限制家庭购房套数,此后约有40多个城市执行了不同程度的限购政策。这种赤裸裸的行政管控,引起业界嘘声一片。

  显然,无论是4万亿元还是“限购令”,共同的特点是用力过猛。但有弊也有利,3年下来,“限购令”对过度投资以及投机的打击还是有效的。时到今日,房地产市场和房地产调控进入新拐点的重要前提基础。就市场而言,国家统计局最新数据显示,70个大中城市中,新建商品住宅价格5月份环比上涨的只有44个,为2012年年底以来新低。二手住宅价格环比上涨的仅为35个,同样创下新低。

  就调控而言,易居研究院日前发布的《2014年度35城商品房供求关系专题研究》报告显示,2008年至2013年,其重点监测的35个重点城市商品住宅供求比分别为1.30、0.88、1.13、1.42、1.09和1.08。2011年供求比最高,与限购限贷有很大关系,但到2012、2013年,供求关系已大体平衡。限购限贷的政策效应已经消失,在市场化调控声浪高涨、房地产量价同时下降之际,作为行政手段的限购已属多余,因此,部分地区取消限购并没有引起中央政府过度的关注。事实上,这也没有突破中央政府今年两会期间定下的分类调控的政策限制。

  中央政府的政策导向是明确的,靠保障性住房、棚户区改造等政策,解决中低收入阶层的住房问题,靠制度性变革和市场化手段,解决商品房市场的调控问题。目前,市场已经进入调整期,如果本届政府为一时一地的得失,放弃了自己的初衷,再次出手救市,不仅会再次坐失改革机遇,而且将把房地产业送上泡沫破裂的不归路。

  但政府也不会袖手旁观。靠出让土地、征收房地产税费等,政府一直是房地产市场最大的既得利益者,同时,房地产作为国民经济重要支柱产业的地位也没改变。因此,楼市过热和泡沫破裂,都不是它希望的结果。

  在中国的GDP中,房地产及其相关行业占了将近20%的比重。巴克莱银行的报告显示,当房地产市场出现10%的回调时,中国GDP增速有25%的可能性会降至6.5%,同时有10%的可能性将会出现“硬着陆”,也就是GDP增速降至5%以下。瑞士银行也认为,严重的房地产市场滑坡将有15%的可能性会导致中国2015年的GDP增速降至5.5%。连新华社都罕见地连发三文,称中国经济不应过早过快去房地产化。

  如果中国经济持续下滑,如果房地产市场同样持续下降,政府就只能救市,但目前看来,并没出现这样的双下降危机。周小川日前表示,他预计中国经济仍能实现7.5%左右的增长,没有明确迹象显示有重大下滑。房地产市场虽然出现量价下降的势头,但这种调整正是调控多年期待的结果,没有理由马上采取刺激措施。政府也不太可能再犯政策用力过猛、行政干预过度以及调控功亏一篑等已经犯过的错误,李克强总理日前在内蒙古考察时首度表示,“要统筹推动稳增长、促改革、调结构、惠民生”,公开地在全国范围内大规模救市会破坏四个目标之间的平衡。

  更大的可能是微调,即不出台全国性调控政策,不改变市场预期,让房地产市场进一步回调,在市场和政府划清界限、分类调控等思想指导下,继续加大保障房投资力度,以保持房地产投资必要的水平,把市场微调的权力交给地方和企业,在现有政策范围内,让各地因地制宜地调整调控的方向和力度,让房企设法自救,同时,让一些行政性调控政策悄悄退出,借助市场力量,提升房地产业健康度,为不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、房地产税立法、住房保障制度建设等长效机制的建设创造条件,最终救房地产于水火之中。本报评论员陈雪根

[责任编辑:朱意志]